UNA SALIDA A LOS DESAHUCIOS:

PRÉSTAMOS, INSOLVENCIA Y DESAHUCIO

 La insolvencia de las familias y la pérdida de la vivienda un grave problema social:

A caballo del triste momento económico que nos toca vivir, llegan noticias, diariamente, del drama de muchas personas, relacionado con sus deudas, la imposibilidad de pagarlas y la pérdida de sus viviendas, ofrecidas en su día como garantía de pago de los préstamos que se les concedieron.

La pérdida de la vivienda conlleva, en algunos casos, que familias enteras, con niños y ancianos, deban conseguir techo precario, pasando a vivir en condiciones nada deseables o que, en el peor de los casos, se queden en la calle.

Esta situación resulta extrema cuando, como ha sucedido ya varias veces últimamente, la persona que se enfrenta a la pérdida de su vivienda, llevada por la desesperación, recurre al suicidio y se quita la vida en el momento del desalojo.

Cualquiera con un mínimo de sensibilidad, incluso cualquiera que fuera insensible al sufrimiento ajeno pero tuviera un mínimo sentido práctico,  coincidirá en que es necesario dar una solución a las personas que se encuentran en esta situación y que, una sociedad que como tal pretenda tener un futuro, no puede dejar a sus miembros abandonados a su suerte y sin ningún tipo de protección, independientemente de que su situación sea debida a la mala suerte, una mala decisión o incluso a un comportamiento irresponsable.

Deudas e hipotecas:

Existe un error conceptual muy extendido, consistente en considerar que el banco concede hipotecas a sus clientes cuando la realidad es justamente la contraria.

El banco concede al cliente un préstamo, y es el cliente quien, en garantía del pago de dicho préstamo, hipoteca su finca a favor del banco. El cliente puede elegir no ofrecer dicha garantía, pero el banco esta en su derecho de no concederle el préstamo si el cliente no le merece suficiente confianza.

El caso es que la concesión del préstamo de vivienda ha ido siempre tan ligada a la finca como garantía, que el préstamo y su garantía, la hipoteca, se identifican como un todo unitario.

El hecho incuestionable es que la mayor parte del crédito a particulares, en especial en lo que se refiere a la adquisición de vivienda, va ligado a la hipoteca que, quien la compra, ofrece a la entidad financiera sobre la vivienda que adquiere.

Pero el ofrecimiento de la hipoteca, sobre la propia vivienda, a las entidades financieras para obtener préstamos de éstas, también ha sido común entre comerciantes y pequeños y medianos empresarios. Y en este grupo se ha concentrado una buena parte de los casos más dramáticos de pérdida de la vivienda, como consecuencia de la previa pérdida del negocio debido a la crisis.

De otra parte, en general, no hay una conciencia clara del que un préstamo de vivienda no tiene por qué estar necesariamente garantizado con una hipoteca; aunque lo normal es que así sea; y que cualquier deuda, también las no hipotecarias, puede dar lugar a la subasta y pérdida de la vivienda. Al final, respecto del tema de la vivienda, la diferencia del deudor hipotecario con el deudor que no lo es, es que, éste último, tiene mayores posibilidades para poner sus bienes fuera del alcance de sus acreedores, y mayores posibilidades de oposición ante los tribunales, lo que se traduce en el mayor tiempo que se tarda en concluir el proceso, que puede ser indefinido.

Los culpables y errores cometidos:

En esta situación podemos distinguir claramente dos
posiciones claramente diferenciadas: Por un lado tenemos al culpable por omisión de lo que esta sucediendo, al que tenía en sus manos arbitrar las medidas para que esto no sucediera, y no lo hizo, y por el otro a un grupo de intervinientes que han cometido errores.

Han cometido errores las entidades financieras al conceder créditos desmesurados a los promotores y, en especial las cajas de ahorros, han pagado un alto precio por ello, desapareciendo del mercado. Han cometido errores los promotores al lanzarse a una vorágine constructora especulativa. Han cometido errores los particulares que adquirían viviendas a cualquier precio llevados por la misma euforia especulativa que los promotores. Han cometido errores los ayuntamientos, que veían relucir sus arcas con los ingresos de la construcción. Muchos han cometido errores…

Pero hay una gran culpable, y este gran culpable es la Administración. A lo largo de años y con gobiernos de colores bien distintos, de una forma realmente democrática, todos los políticos que han gestionado nuestra Administración Pública, han participado en el desaguisado, adoptando y manteniendo medidas que durante muchos años han hecho derivar los capitales que debían dirigirse a la investigación, a la industria, a la economía productiva y a la generación de valor, hacia la especulación con el ladrillo.

En sus manos tenían las herramientas que permitían controlar hacia dónde se dirigían los flujos de capital, pero sólo se fijaron en los ingresos inmediatos que reportaban estos negocios especulativos y, plenamente conscientes de ello, dejaron el problema para el que viniera detrás. Realmente no se puede ser más culpable ni más irresponsable, hasta el punto en que no puede dejar de planear una sombra de duda sobre qué intereses personales jugaban realmente sobre este comportamiento.

El problema hoy:

Todo el mundo estará de acuerdo en que los compromisos se han de cumplir, y que las deudas se han de pagar, ya que si fuera posible incumplir sin ninguna consecuencia, todo el sistema económico, todo el sistema social, incluso el más simple, se vendría abajo. Sin obligación de cumplir lo acuerdos, no habría acuerdos y, sin acuerdos, no tendríamos ni sociedad ni sistema económico.

En estos momentos, conceptualmente, no esta pasando nada que no haya pasado desde siempre. El deudor responde de sus deudas con sus bienes, y el acreedor, ya sea un banco, cualquier otra empresa, un particular o la Administración,  puede cobrarse ejecutando las garantías ofrecidas, o de no haberse ofrecido éstas, trabando embargo y ejecutando los bienes del deudor. Esto siempre ha sido así, y es necesario que así sea para que el tráfico mercantil disfrute de un mínimo de seguridad jurídica y sea posible.

Pero aparece un grave problema social cuando, tras una burbuja inmobiliaria en la que han participado buena parte de los particulares, con una cuarta parte de la población activa en paro, y una Administración que sólo acierta a adoptar medidas que tiende a paralizar el circuito económico y a facilitar aún más el ingreso en el paro, el número de deudores insolventes se dispara hasta extremos nunca vistos, y lo que antes era solamente un problema de los afectados, hoy, por su volumen desmesurado, y porque una sociedad no puede, ni debe, ir dejando a sus miembros por el camino, se ha convertido en un problema de todos.

Las soluciones que se proponen:

No pagar:

Puede que la más descabellada de todas sea aquella que pretende sencillamente no pagar y quedarse la posesión de la vivienda argumentando que, si el banco, con todos sus medios de análisis, cometió el error de prestar dinero a quien ahora no se lo puede devolver, ha de asumir su error y quedarse sin cobrar, mientras que el adquiriente sigue disfrutando la vivienda. Creo que a todos nos gustaría poder comprar tan barato. No parece que tal propuesta merezca más comentarios, pero no son pocos los andan por ahí esgrimiendo tal pretensión.

Cobro de cuotas políticas o el alquiler social:

Cobrarle al deudor una pequeña cuota que pueda pagar, tampoco es una solución, pues en muchos casos no podrá pagar nada, y en el resto supondrá que no se paguen ni los intereses, y que al cabo del tiempo
todavía deba más pese a haber estado pagando algo.

Según como se mire sería equivalente a no pagar y continuar en la vivienda. Difícilmente asumible por el acreedor, ni por el Sistema, desde un punto de vista financiero.

El pago de un alquiler bajo para continuar en la vivienda de la que se ha perdido la propiedad, puede ser tan inasumible por el deudor, al que puede que no le alcance ni para pagar poco, como por el acreedor, al que le resultará financieramente inviable un rendimiento demasiado bajo para su inversión.

La dación en pago:

La Administración hubiera podido evitar en gran medida la burbuja inmobiliaria si hubiera establecido la dación en pago cuando ésta se iniciaba. Los bancos se hubieran guardado muy mucho de aplicar únicamente criterios comerciales, y aceptar alegremente valoraciones hinchadas artificialmente, si hubieran tenido claro que, a las malas, se tendrían que quedar la finca sin derecho a reclamar nada más, a nadie más. Pero no se hizo, e imponer ahora la dación en pago retroactivamente, de aceptación obligatoria por las entidades financieras, supone un cambio de las reglas de juego a media partida en detrimento de uno de los jugadores.

Hay que ver dos aspectos distintos:

1º.- Por un lado, si el acreedor la acepta, ya sea de buen grado o por obligación legal, soluciona al deudor el problema de seguir obligado a pagar la deuda pendiente, porque sencillamente no queda deuda pendiente, quedando liberado. El deudor se queda sin finca, pero al menos ya no debe nada más.

2º.- Por otro lado el problema persiste a dos niveles:

A.- El acreedor en teoría ha cobrado, pero entre tener la finca o tener el dinero del valor de la finca, que es lo que necesita, media un gran trecho. Y el dinero que pueda obtener será fácilmente inferior al importe de la deuda. Las pérdidas para el acreedor pueden no ser asumibles.

B.- El gran problema de las familias insolventes, es el desahucio; la pérdida de la propiedad de la vivienda y el consiguiente desalojo de la misma, lo que ha llegado a llevar al suicidio de algunas personas. Pero la dación en pago no evita el desahucio, bien al contrario lo facilita y lo acelera.

Vemos pues que la dación en pago no aporta soluciones al desesperante hecho de quedarse sin techo, aunque sí puede acabar o limitar el nivel de endeudamiento del deudor.

Reestructuración de la deuda, ampliación de plazos y bajadas de cuota: 

Sólo hay que hacer unos pocos números para comprobar que esta solución no se sostiene en casi ningún caso. Ciertamente, cuanto más bajos son los tipos de interés, más podemos alargar los plazos de devolución del préstamo, pero el límite incluso para tipos bajos estaría en los 40 años.

Si una persona tiene un préstamo a 10 años y lo alarga a 20 obtendrá una rebaja de cuota sustancial, es cierto. Pero si se hace la misma simulación para un préstamo a 30 años, y se alarga hasta los 40, 10 años más, que no son pocos, comprobaremos que la cuota baja muy poco mientras que el período de pago se alarga mucho, siendo el coste para el deudor altísimo.

Por ejemplo:

CAPITAL

       300.000 €

TIPO

5%

 

 

 

CUOTA

REDUCCIÓN

AÑOS

MENSUAL

DE CUOTA

5

         5.661 €

10

         3.182 €        2.479 €

15

         2.372 €          810 €

20

         1.979 €          393 €

25

         1.753 €          226 €

30

         1.610 €          143 €

35

         1.514 €            96 €

40

         1.446 €            68 €

En el supuesto del ejemplo, para un préstamo a 30 años de 300.000.-€ al 5% anual, alargarlo 10 años más, sólo supone una reducción de cuota de 164.-€ mensuales, mientras que el coste total pasaría de 579.600.-€ a 694.080.-€, diferencia de 114.480.-€, nada desdeñable, equivalente a más de un tercio del importe financiado.

Y la mayoría de los deudores con problemas, son insolventes pese a que sus préstamos son de una duración que se aproxima a este monto de años, ya sea por que así se pactaron desde el inicio, ya sea por que el cartucho de la ampliación de plazos ya se ha quemado y pese a ello persiste el problema de insolvencia.

La reestructuración de la deuda pasa en general por la ampliación de plazos, también por añadir nuevas garantías, avales, etcétera, pero el problema es recurrente, las soluciones posibles ya se adoptaron en su día y no surtieron efecto, por lo que, normalmente, cuando se llega al desahucio, cualquier posibilidad adicional de arreglo está agotada.

Las medidas paliativas: Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre:

Con la pretensión de que ningún ciudadano sea conducido a la situación de exclusión social (Aunque enseguida se ve que sólo beneficia a un pequeño número de ciudadanos), se establece la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación especial de riesgo de exclusión.

Se habla también de que será necesario reformar el marco jurídico de tratamiento de las personas físicas con sobreendeudamiento. Pero esto es como decir que se va a hacer una ley para la gente que se moja cuando llueve. ¿Que dirá la Ley? ¿Que el que debe no pague, o no pague una parte, o pague tarde? Si la Ley permite no pagar, no habrá crédito. Esto sería lo mismo que desmantelar el sistema crediticio, con consecuencias nefastas para la economía y las propias familias que se intentan proteger con propuestas descabelladas de este tipo. Una vez mas demagogia, populismo y nada de realismo.

Los colectivos sociales que van a poder acogerse son “Colectivos Especialmente Vulnerables”, que son:

1.- Las familias numerosas.

2.- Las unidades familiares monoparentales con dos hijos a cargo.

3.- Las unidades familiares que tienen un menor de tres años.

4.- Las unidades familiares en las que convive algún miembro, hasta tercer grado de parentesco por consanguinidad o afinidad, discapacitado en un 33% o más

5.- Las unidades familiares en las que convive algún miembro, hasta tercer grado de parentesco por consanguinidad o afinidad, dependientes o enfermas, que se acredite que las incapacita para trabajar.

6.- Las unidades familiares en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales.

7.- Las unidades familiares en las que esté domiciliada una víctima de violencia de género.

(La pregunta que se ocurre es que una madre sola, con un solo hijo, o unos ancianos que viven solos en casa y no son dependientes ni discapacitados,o las familias que no pueden pagar el alquiler¿Estos sí pueden quedarse en la calle?)

Condiciones que han de cumplir estos colectivos:

1.- Los ingresos de la unidad familiar no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Menos de 20.000.-€ anuales)

2.- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, entérminos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

3.- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

4.- Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. (Un autónomo que hipotecó su vivienda ya pagada para financiar su negocio y le ha ido mal, este no tendrá ni esta exigua protección aunque cumpla los demás requisitos.)

La verdad es que cuesta imaginarse a ninguna familia pagando una hipoteca con unos ingresos de menos de 20.000.-€ y tal como se ha comentado anteriormente, poco más podrán renegociar quienes ya han llegado al punto del desahucio, a menos que la ley obligue a los bancos a aceptar cualquier cantidad, lo que podría ser equivalente a no cobrar.

El problema:

Hay una crisis que tiene como consecuencia que haya familias que pierdan su vivienda, pero socialmente el verdadero problema no es que un número determinado de personas pierdan la vivienda a causa de sus deudas y de la imposibilidad de atenderlas derivada de la crisis.

El verdadero problema de nuestra sociedad es que, de momento, no es capaz de arbitrar un sistema para paliar esta situación, y dar una salida digna a estas personas que pierden la vivienda, sin por ello destruir nuestro sistema legal ni caer en la inseguridad jurídica.

Porque lo que más duele del caso, es que estas personas castigadas tan severamente por su insolvencia, no son, ni de lejos, los que crean problemas al Sistema y a las entidades financieras, si no que quienes las hacen tambalear son los grandes promotores, a los que se financió en su día en astronómicas cantidades de miles de millones de euros, y que se han quedado con grandes promociones sin vender; promotores a los que, en cambio se les dan las máximas facilidades, quitas, esperas, y hasta cosas que no se pueden contar, con la finalidad de que el impago aflore lo más tarde posible.

La solución:

Evidentemente, la solución no puede ser una norma que establezca la posibilidad del deudor de no atender impunemente sus obligaciones, ni una norma que obligue a otro a sumirlas, pues esto sólo puede acabar con el crédito y el sistema hipotecario.

Respecto de los desahucios, la única solución posible, la que ya debería haber adoptado la Administración sin interferir en el normal desarrollo del tráfico económico, con crisis o sin ella, es arbitrar el presupuesto necesario para proveer de vivienda digna a estas personas en problemas, no para que no pierdan la vivienda que no pueden pagar, y que no pueden tener, si no para que, si la pierden, no se queden sin un techo digno bajo el que guarecerse y poder rehacer su vida.

La conclusión de fondo es que, si no somos capaces de atender dignamente a cualquiera que se quede sin techo, si no somos capaces de mantener la dignidad y las oportunidades de cualquier persona en problemas, deberemos asumir nuestro fracaso en la construcción de una sociedad moderna, justa y con futuro.

Vicenç Urrutia Ricart

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